L’art. 30 del testo unico edilizia disciplina la “lottizzazione abusiva“, distinguendo due modalità alternative con le quali essa può esse attuata:
– la lottizzazione reale o materiale, che si verifica “quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione“;
– la lottizzazione formale ovvero negoziale o cartolare, che si verifica quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La giurisprudenza ha chiarito che la lottizzazione può configurarsi in presenza della preordinata trasformazione di una porzione di territorio, in modo tale da aggiungere una nuova e composita maglia al tessuto urbano, con conseguente necessità – per la consistenza innovativa dell’intervento – di costituzione o integrazione della necessaria rete di opere di urbanizzazione. Sul punto è caratteristica proprio la prefigurazione di interi quartieri residenziali o comunque di complessi ad uso commerciale o direzionale, previa suddivisione del terreno in lotti edificabili.
Partendo da tale assunto il Giudice di Palazzo Spada, in una recente sentenza di giugno 2022, ha chiarito che per qualificare l’opera come lottizzazione abusiva occorre avere riguardo “non tanto alla materiale entità dell’intervento – programmato o in corso di realizzazione – ma alle finalità ed alle conseguenze dello stesso, in termini di “peso insediativo” sul territorio“; tali finalità devono risultare da “elementi precisi ed univoci, ovvero da un quadro indiziario idoneo a prefigurare un perseguito assetto dell’area, globalmente incompatibile sia con quello esistente che con quello previsto dagli strumenti urbanistici“.
La lottizzazione va quindi inquadrata nel suo complesso, e non considerata atomisticamente e la fattispecie abusiva è da individuare nella trasformazione urbanistica ed edilizia della zona, contraria alla norma, e non nell’eventuale difformità delle singole opere alle norme vigenti.
In tal senso, può integrare un’ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l’ordinato assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione, sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standard.